계약 위반사항, 중재 심의 시한, 계약 포기 사항 등 유념해야

렌트 기간이 끝나기 한 달 전에 집 주인이나 관리인에게 렌트 종료와 함께 이사 계획을 알려주고, 그 일정에 따라 임대 계약을 마치는 것이 일반적인 임대차 계약의 종료 절차다. 하지만, 일반인들은 일이 좀 복잡하게 꼬이거나, 특수한 상황이 발생하면 구체적인 대응방법이나 절차를 몰라 안절 부절하게 된다. 일반적인 것이면서도, 몇 가지 주의 해서 알아 둬야 할 사항들을 소개한다.

먼저, 세입자가 일반적인 종료 통보 없이 임대차 계약을 종료할 수 있는 경우를 보자. 세입자가 임대인이 주거 임대 계약상의 중요한 사항을 위반 하였거나 지키지 않았다고 생각하는 경우, 세입자는 임대 계약이 종료된 것으로 간주 할 수 있다.

세입자는 서면으로 이 결정을 반드시 임대인에게 통보해야 하며, 종종 중재 심의를 초래할 수 있는 이러한 행위들에 대하여 계약 위반 사항을 문서화 해야 한다. 중재자가 이러한 조건들이 중대한 것이 아니고 계약을 종료할 만큼의 위반이 아니라고 결정하거나, 세입자가 중재자의 명령을 모색하는 것과 같은 가능한 모든 선택을 이용하지 않았다면 세입자는 임대인의 입증된 비용에 대하여 책임을 져야 할지도 모른다. 세입자는 적절한 통보 없이 임대차 계약의 종료를 결정하기에 앞서, 주거 임대 법 상의 모든 합리적인 조치를 취해야 한다.

그러면, 임대 종료 통보에 대한 이의가 있을 경우엔 어떻게 해야 하나. 만약 세입자가 임대 종료 통보가 정당하지 않다고 믿는다면, 주거 임대 사무소에 도움을 청할 수 있다. 이 사무소에 대한 정보는 주변의 중개인에게 물어 보면, 도움을 받을 수 있다. 중재 심의를 신청할 수 있는 최종기한은 다음과 같다.

임대 종료 통보 기간 중재심의 신청 최종 기한(Deadline)
*10일 전 통보 (10-day Notice) (집세를 지불하지 못했을 경우) 임대 종료 통보서 받은 후 5일 이내 
*1달 전 통보 (1-month Notice) 임대 종료 통보서 받은 후 10일 이내
*2달 전 통보 (2-month Notice) 임대 종료 통보서 받은 후 15일 이내

만약 세입자가 최종시한을 넘겼다면, 기한 연장이 가능할 지도 모른다. 그러나 중재자의 명령에 의하거나 또는 비상 수리를 위하여 미 지불 집세에서 공제한 경우를 제외하고, 임대인의 동의가 없다면 미납 집세에 대한 중재 기한을 연장할 수 없다.

임대 주택이 비워지지 않은 경우에 대한 절차는 다음과 같다. 임대인이 어떤 이유로 세입자가 이사 가지 않을지도 모른다고 믿는다면, 임대 종료 통보에 대한 중재 신청 최종 기한이 지난 이후 또는 세입자가 통보에 대해 이의를 제기한 후에 소유권 명령(an Order of Possession)을 신청할 수 있다.

임대인은 임대 종료 통보에 대한 세입자의 중재심의 신청시, 중재 청문회에서 소유권 명령(an Order of Possession)에 대한 구두 요청을 할 수 있다. 만약 세입자의 신청이 기각되거나 세입자가 참석하지 않는다면 중재자는 반드시 그 요청을 수락해야 한다.

고정 기간 임대차 계약 (Fixed Term Tenancy Agreements)에서는 임대인과 세입자가 특정한 날짜에 임대 계약을 종료하겠다고 서면으로 합의하고, 세입자가 그 날짜에 퇴거해야만 계약이 종료 된다.

만약 임대차 계약이 세입자가 퇴거해야 하는 날짜를 제공하지 않은 고정 기간 임대 계약이며, 세입자가 계약 기간 후에 그 집에 더 이상 거주하기를 원치 않는다면, 세입자는 반드시 임대인에게 지난달의 말일 또는 그 이전에 임대 종료를 위한 1달 전 통보를 주어야 한다. 또 임대 계약이 갱신되지 않았고 고정 기간의 마지막 날에 계약이 종료되고 세입자가 나갈 것이라는 특정한 합의가 없다면, 이 계약은 고정 기간이 만료된 후 자동으로 월 단위 임대 계약(month-to month)으로 변경된다.

한편, 임대인은 세입자가 집세를 내지 않고 자신의 소유물을 특별한 통보 없이 제거했다면, 계약 포기(Abandonment)로 결정할 수 있다. 또한 임대인은 세입자가 다시 돌아올 의향이 없음을 말했거나 세입자가 돌아올 가능성이 없을 경우, 포기로 고려할 수 있다.