대다수의 주택 소유주에게 가장 큰 공제 항목이 되는 모기지 이자 공제의 경우 법률적으로 납부할 의무가 있는 납세자만이 공제 가능하다. 법적 납부 의무가 없는데 다른 사람의 모기지 payment를 대신 지불해 주었을 경우에는 이자 공제를 받지 못한다. 주택이자비용으로 얼마를 공제받을 수 있는가는 융자 받은 날짜, 융자금액, 그리고 융자금을 어디에 사용했냐에 따라 달라진다.
납세자의 조정소득금액이 정해진 기준금액(2006년도에는 부부합산신고시 $ 156,400, 싱글은 $78,200)을 초과하는 고소득자의 경우에는 항목별 공제총액의 3% 체감규정을 적용 받게 된다. 일반적으로 홈 모기지 이자란1987년 10월 13일 이후에 주택을 담보로 제공하고 90일 이내에 주택을 구입하거나, 수리, 증축할 목적으로 융자한 금액에 대한 이자를 말한다. 거주하는 주택을 담보로 해서 융자한 금액의 부부합산신고시 Grandfathered debt를 포함하여 원금 $1,000,000 (개별 신고시에는 $500,000) 까지에 대한 융자금 이자는 세금 공제 대상이 된다(Acquisition Indebtedness). 단, 대출 받은 날짜가 1987년 10월 13일 이전인 경우에는 대출금 전액에 대한 이자공제가 가능하다(Grandfathered debt). 1차, 2차 융자는 물론 line of credit, 홈 에퀴티 론에서 발생하는 이자도 세금 공제가 가능하다. 홈 에퀴디 론 이란 1987년 10월 13일 이후에 받은 융자로 개인적인 용도로 사용한 융자 금액을 말한다. 부부합산 신고시 $100,000 까지에 대해서 세금공제해 주지만 주택의 시가를 초과하지 않는 금액까지만 공제해 준다. 즉 10만불과 시가에서 대출금 잔액을 차감한 금액 중 적은 금액 만큼만 이자비용으로 공제받을 수 있다.
예를 들어 한 납세자가 10년 상환조건으로 $500,000을 융자 받아서 $760,000 상당의 집을 구입했다고 하자. 2007년도에 주택시가가 $800,000이고 대출금 잔액이 $460,000 남았을 때 그 집을 담보로 $120,000을 추가 대출 받아 자동차를 구입했을 경우, 이자지출액으로 계산하기 위한 대출금의 총액은 $560,000 ($460,000 + $100,000*)이다. 이처럼 자동차 융자나 신용카드 부채 등 이자가 공제되지 않는 부채를 홈 에퀴티 론으로 대체할 경우 그만큼 소득공제액을 늘릴 수 있다.
거주용 주택(principal residence)의 모기지론에 들어가는 각종 비용인 포인트(point)에 대해 주택을 구입한 연도의 세금 신고시 항목별 공제 혜택을 받을 수 있다. 1포인트는 대출액수의 1%에 해당된다. 이는 loan origination fee 또는 premium charge라는 말로도 쓰이는데 일종의 선납 이자로 지급 당해 연도에 모두 공제 할 수 없고 융자 기간 동안 나누어 공제 신청할 수 있다. 그렇지만 주택을 구입 또는 증축 등의 이유로 발생한 포인트는 지급 당해 연도에 모두 공제 신청할 수도 있다. 만약 모기지 렌더(lender)가 지난 1월에 보낸 이자 지불액수를 명시한 1098 서식에 이 액수가 명시되어 있지 않아도 본인이 직접 세금신고서의 스케줄 A에서 공제하면 된다. 포인트로 지불된 액수는 주택 구입 시 작성한 모기지 클로징 계약서에 명시돼 있다. 포인트 공제의 경우 주의할 점은 거주용 주택 구입에 따른 포인트만 공제할 수 있으며 다운페이먼트 액수를 초과할 수 없다.
*[$100,000 한도의 융자금액과 $800,000(주택 시가)- $460,000(대출금 잔액)] 중 적은 금액 = $100,000
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